Titre foncier, bail, délibération : ce que vaut chaque papier.

Le titre foncier

C’est le seul document qui établit la propriété d’un immeuble au Sénégal. Il est délivré par la Conservation de la propriété et des droits fonciers, la « Conservation foncière », qui relève de la Direction générale des impôts et des domaines. Il porte un numéro et il est inscrit au livre foncier, le registre tenu par l’État.

Un titre foncier ne se vérifie pas sur une photo. Il se vérifie au registre. Vous vous présentez à la Conservation foncière du ressort du bien, avec le numéro du titre, et vous demandez un état des droits réels : le document qui retrace les mutations successives et nomme le propriétaire actuel. Demandez-le récent, moins de trois mois.

Selon un chiffre de la Banque mondiale, moins de 3 % des terres au Sénégal font l’objet d’un titre foncier délivré à un particulier. La très grande majorité des terrains proposés à la vente ne repose donc pas sur un titre. Cela ne les rend pas tous suspects, mais cela change ce que vous achetez.

Le bail de l’État

Avec un bail, l’État reste propriétaire du terrain. Il vous accorde un droit d’usage, pour une durée fixée, contre une redevance. Ce n’est pas la propriété, et c’est la confusion la plus fréquente.

Le bail emphytéotique est le bail long : au Sénégal, entre dix-huit et cinquante ans. Il donne un droit réel : le preneur peut hypothéquer, céder, sous-louer, mais il doit mettre le terrain en valeur. À l’échéance, le terrain et les constructions reviennent en principe à l’État, sans indemnité, sauf clause contraire.

Le bail ordinaire est plus court. C’est un simple droit de jouissance : ni hypothécable, ni cessible.

Un bail emphytéotique peut être transformé en titre foncier. C’est une démarche administrative : demande formelle, contrôle de la mise en valeur, puis transformation. Tant qu’elle n’est pas allée au bout, le vendeur n’est pas propriétaire.

L’acte de cession

Un acte de cession est un contrat. Il engage celui qui vend envers celui qui achète, et rien de plus. Tant que la mutation n’est pas inscrite à la Conservation foncière, il n’est pas opposable aux tiers : si un autre acheteur se présente avec un droit inscrit, c’est l’inscription qui l’emporte.

Un acte de cession sous seing privé, signé entre particuliers sans notaire, ne vous rend pas propriétaire. Pour espérer une mutation régulière, l’acte doit être établi par-devant notaire et porter le NICAD de la parcelle.

Une attestation coutumière, elle, ne vaut pas titre foncier.

La délibération et le permis d’occuper

La délibération est un acte administratif par lequel une mairie ou un conseil affecte un terrain du domaine national, non immatriculé. Elle donne le droit d’occuper et d’exploiter. Elle ne donne pas un droit de propriété.

Les conséquences sont concrètes. En cet état, le terrain ne peut être ni vendu, ni hypothéqué : seules les impenses, c’est-à-dire les travaux et améliorations apportés, sont cessibles. Au décès du titulaire, le terrain n’entre pas dans la succession ; les héritiers doivent demander une réaffectation à leur nom. Et la collectivité peut reprendre le terrain, sans qu’une indemnité vous soit due.

Le chemin vers le titre foncier existe : demander d’abord un bail, puis la cession définitive une fois la mise en valeur constatée sur le terrain. Le titre foncier ne vient qu’après.

Le permis d’occuper donne le droit d’occuper légalement un terrain appartenant à l’État, dans les conditions du contrat et de la réglementation de la zone. Il se demande au bureau d’enregistrement du Centre des services fiscaux du lieu du terrain, et sa délivrance peut prendre jusqu’à vingt-quatre mois. C’est une autorisation précaire et révocable.

Le NICAD

Le NICAD, numéro d’identification cadastrale, est l’identifiant unique de chaque parcelle du territoire, institué par le décret n° 2012-396 du 27 mars 2012. Seize caractères qui codent la région, le département, l’arrondissement, la commune, la section cadastrale et le numéro de parcelle.

Il est délivré gratuitement par le Bureau du Cadastre territorialement compétent, sous forme d’un certificat d’identification cadastrale valable six mois. Il doit figurer sur tout acte créant un droit immobilier : bail, acte notarié de vente, de donation ou de partage, permis de construire.

Le NICAD n’est pas un titre de propriété. Une parcelle du domaine national peut avoir un NICAD sans avoir de titre foncier. Mais son absence est un signal : un acte sans NICAD est contestable, il n’est pas enregistrable aux Domaines, il bloque l’accès au crédit bancaire et au permis de construire, et il rend la double vente beaucoup plus facile.

Les quatre montages que nous voyons le plus

1. 01

   La double vente

   Le même terrain est cédé à plusieurs acheteurs, faute de vérification au registre. Le NICAD et l’état des droits réels sont ce qui la révèle.

2. 02

   Le bail présenté comme un titre

   Le document annoncé comme un titre foncier est un bail, une délibération ou un permis d’occuper. Le vendeur n’est pas propriétaire.

3. 03

   La surface qui ne correspond pas

   L’acte annonce une superficie, le plan cadastral en montre une autre. Cela signale souvent un redécoupage ou une revente partielle.

4. 04

   Le vendeur qui n’est pas au titre

   Un héritier ou un mandataire vend seul un bien détenu à plusieurs. Une signature manquante peut faire tomber la vente.

Ce guide décrit une pratique administrative, pas votre situation. Nous ne donnons pas de conseil juridique et nous ne remplaçons pas le notaire. L’état d’application des décrets de la loi de 2011 sur le livre foncier n’est pas établi ici : vérifiez auprès de la Conservation foncière.

• Décret n° 2012-396 du 27 mars 2012 portant identification cadastrale
• Permis d’occuper — Direction générale des Sénégalais de l’extérieur
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière