Guide · Acte de cession

Un acte de cession ne vaut pas titre de propriété.

Il constate un accord de vente entre deux personnes, et rien de plus. Il ne dit pas que le vendeur est propriétaire. Il ne vous rend pas propriétaire. Voici la chaîne complète, et ce qui casse à chaque étape.

La réponse en trois phrases

Au Sénégal, un seul document établit la propriété d’un immeuble : le titre foncier. Il est inscrit au livre foncier, tenu par la Conservation de la propriété et des droits fonciers. L’acte de cession, lui, est un contrat. Il engage celui qui vend envers celui qui achète.

Tant que la mutation n’est pas inscrite à la Conservation foncière, cet acte n’est pas opposable aux tiers. Si une autre personne se présente avec un droit inscrit, c’est l’inscription qui l’emporte, pas votre papier signé. La date de votre acte ne change rien à cet ordre.

Cela ne veut pas dire qu’un acte de cession est sans valeur. Il est la première pièce d’une chaîne qui peut aboutir à un titre à votre nom. Il devient dangereux quand on le prend pour la fin de la chaîne.

Ce qu’il prouve, ce qu’il ne prouve pas

L’accord de vente: Prouvé, entre les deux signataires seulement; Prouve
Le prix et la date convenus: Prouvés, tels que les parties les ont écrits; Prouve
L’identité des signataires: Après légalisation des signatures, en mairie; Prouve
La propriété du vendeur: Non. Seul le livre foncier l’établit; Ne prouve pas
L’existence de la parcelle: Non. Le NICAD et le plan cadastral l’établissent; Ne prouve pas
L’absence d’un autre acheteur: Non. Un acte ne dit rien des autres actes; Ne prouve pas
L’absence d’hypothèque: Non. L’état des droits réels le montre; Ne prouve pas
Votre droit face à un tiers: Non, tant que la mutation n’est pas inscrite; Ne prouve pas

Une attestation coutumière ne vaut pas titre foncier. Une légalisation de signature ne vaut pas contrôle de propriété. Un acte enregistré aux impôts reste un acte de cession.

La chaîne réelle, étape par étape

Entre l’acte signé dans un salon et le titre foncier à votre nom, il y a quatre passages obligés. Chacun peut s’arrêter. Savoir où vous en êtes vaut mieux que savoir ce qu’on vous a promis.

01
L’acte de cession sous seing privé
Deux personnes écrivent et signent. Aucune administration n’intervient. Le papier engage le vendeur envers vous, et personne d’autre.
Ce qui casse ici : un vendeur sans aucun droit sur le terrain, une parcelle désignée sans NICAD. Ou une superficie approximative, un mandataire sans mandat écrit.
02
La légalisation des signatures
La mairie ou l’autorité compétente atteste que les signatures sont bien celles des personnes présentes. C’est tout ce qu’elle atteste.
Ce qui casse ici : la légalisation est lue comme une validation de la vente. Elle ne vérifie ni la propriété, ni la parcelle, ni le prix.
03
L’acte notarié
Le notaire rédige la vente en la forme authentique. Il contrôle les pièces, les identités, la situation du bien, et il porte le NICAD sur l’acte.
Ce qui casse ici : le notaire découvre que le vendeur n’est pas au titre, ou qu’un héritier manque. La vente s’arrête.
04
La mutation à la Conservation foncière
L’acte est déposé, les droits d’enregistrement sont payés, et le changement de propriétaire est inscrit au livre foncier. C’est l’étape qui compte.
Ce qui casse ici : un dossier incomplet, des droits non réglés, une inscription antérieure au profit d’un autre acheteur. La mutation est refusée ou retardée.
05
Le titre foncier à votre nom
Le livre foncier vous nomme. À partir de là, votre droit est opposable aux tiers, et il se vérifie sans vous, au registre.
Ce qui casse ici : rien, si les quatre étapes précédentes ont été menées. Tant que cette dernière ligne manque, vous n’êtes pas propriétaire.

Les cinq situations que nous rencontrons le plus

Dans les dossiers que nous lisons, un acte de cession pose presque toujours l’une de ces cinq questions. Aucune ne se règle par une photo envoyée sur WhatsApp.

Terrain sous délibération d’une commune

Le terrain relève du domaine national et n’est pas immatriculé. La délibération affecte un droit d’usage, pas la propriété. En cet état, le terrain ne se vend pas : seules les impenses, c’est-à-dire les travaux réalisés, sont cessibles. L’acte de cession présenté comme une vente de terrain porte donc sur autre chose que ce qu’il annonce.

Terrain sous bail de l’État

L’État reste propriétaire. Le preneur détient un droit d’usage, à durée limitée, contre redevance. Un bail emphytéotique peut être cédé, mais la cession suit une procédure et le bail reste un bail. Demandez où en est la transformation en titre foncier, pièces à l’appui. Tant qu’elle n’est pas allée au bout, le vendeur n’est pas propriétaire.

Terrain déjà titré, vendu par un non-titulaire

Le titre existe et il nomme quelqu’un. Le vendeur en face de vous n’est pas cette personne, ou ne l’est plus. Un frère, un voisin, un ancien acheteur non muté peuvent produire un acte crédible et signé. L’état des droits réels tranche en une page : il nomme le propriétaire actuel et rien d’autre ne le fait.

Deux actes de cession sur la même parcelle

Rien n’empêche matériellement un vendeur de signer deux fois. Aucun registre ne réunit les actes sous seing privé. Le conflit se règle par l’inscription : celui qui a fait inscrire sa mutation le premier l’emporte. Votre acte, même antérieur et légalisé, cède devant une mutation déjà inscrite au livre foncier.

Héritage sans accord de tous les héritiers

Le bien est détenu en indivision après un décès. Un héritier vend seul, parfois de bonne foi, souvent parce que les autres sont à l’étranger. Il faut l’acte qui établit qui hérite et l’accord de chacun. Une signature manquante peut faire tomber la vente des années plus tard, y compris après construction.

Ce qu’il faut exiger avant de verser un franc

Dans cet ordre. Chaque ligne se demande à un bureau précis, du ressort du lieu où se trouve le terrain.

01L’état des droits réels du titre, daté de moins de trois moisConservation foncière
02L’extrait de plan cadastral et le NICAD de la parcelle, gratuitsBureau du Cadastre
03La délibération ou l’acte d’affectation d’origine, en originalMairie
04La pièce d’identité du vendeur, à comparer au nom inscrit au titreVendeur
05L’acte qui établit les héritiers, et leur accord écritNotaire
06Le projet d’acte notarié, lu avant tout versementNotaire

Un acompte versé avant la ligne 01 est un acompte versé à l’aveugle. Ces pièces se demandent en quelques jours, sur place, par une personne de confiance munie d’un mandat écrit.

Les questions à poser au vendeur

Copiez cette liste et envoyez-la telle quelle. Les réponses, ou leur absence, vous apprendront plus que les photos du terrain.

Le terrain est-il immatriculé ? Si oui, quel est le numéro du titre foncier ?
Quel est le NICAD de la parcelle ? Pouvez-vous m’envoyer le certificat ?
Le nom inscrit au titre est-il exactement le vôtre ? Sinon, à quel titre vendez-vous ?
S’il s’agit d’une délibération : quelle commune, quelle date, quel numéro ?
S’il s’agit d’un bail : quelle durée, quelle échéance, où en est la transformation ?
Le terrain porte-t-il une hypothèque, une saisie ou une opposition ?
Ce terrain a-t-il déjà fait l’objet d’un acte de cession avec un autre acheteur ?
En cas de succession : qui sont les héritiers et qui signera l’acte notarié ?
Chez quel notaire la vente sera-t-elle passée, et à quel moment ?
Qui dépose la mutation à la Conservation foncière, et qui en paie les droits ?

Une réponse floue sur le numéro du titre ou sur le NICAD est un signal. Elle ne prouve rien, mais elle indique quoi vérifier ensuite.

Nous ne certifions aucun titre et nous ne donnons pas de conseil juridique. Ce guide décrit une pratique administrative, pas votre situation, et il ne remplace pas le notaire. L’état d’application des décrets de la loi de 2011 sur le livre foncier n’est pas établi ici : vérifiez auprès de la Conservation foncière. Les délais et les pièces demandées varient d’un bureau à l’autre.

Les autres guides

Vous avez un acte de cession en main. Faites-le lire.

Déposez vos photos. Nous vous disons ce que l’acte prouve, ce qu’il ne prouve pas, et la procédure à suivre avant de payer.

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